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不動産を購入する際には、消費税以外にも様々な種類の税金がかかります。しかし、金利の負担軽減を図る住宅ローン減税で控除を受ける事もできます。
税金の仕組みや控除の制度を理解して、賢い資金計画を立てましょう。

住まいにまつわる税金

住まいにまつわる様々な税金について解説します。

不動産を買うときにかかる税金

消費税

住宅には、建物価格と土地価格がありますが、消費税は、建物価格にだけかかります。(土地の仲介手数料には課税されます。)

印紙税

不動産の売買契約書や建物の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れのための金銭消費貸借契約書等が課税文書に該当し、契約書の記載金額によって税額が決定します。

不動産取得税

土地や建物の売買、贈与、交換、建築(新築・増築・改築)などによって不動産を取得した場合に、一度だけかかる税金です。登記の有無、有償・無償の別、取得の理由は問いません。ただし、相続によって取得した不動産には不動産取得税は非課税です。

登録免許税

土地や建物の登記簿に所有権や抵当権を登記するときに支払う税金です。

贈与税

個人から年間110万円(基礎控除額)を超える財産をもらったときにかかる税金が贈与税です。ただし住宅取得における贈与税には、特別な非課税措置が講じられています。

相続税

親や配偶者など、親族が亡くなる事により財産を承継した場合や、遺言によって財産を譲り受けた事によって生じる税金が相続税です。

不動産を所有しているときにかかる税金

固定資産税

土地や建物の所有者(その年の1月1日現在)に対して課税される地方税(市町村税)の事。その資産価値(固定資産税評価額)に応じて税額が算出されます。木造の新築一戸建ての購入、または一戸建てを新築する場合は、新築後3年間、建物部分の固定資産税額が半額に軽減されます。なお、固定資産税評価額は3年ごとに見直され、建物は築年数も配慮して評価額が算出されます。

都市計画税

原則として市街化区域内の土地や建物を所有している者に課税される、地方税(市町村税)の事。納付された税金は、公園・道路・下水道などの都市計画事業や土地区画整理事業などに充てられます。

不動産を売却するときにかかる税金

一般に不動産を売却する際には印紙税がかかり、利益が出た場合には所得税と住民税がかかります。
売却によって「譲渡損失」が発生する場合もあります。マイホームの売却によって損失が発生した場合、それを税金で還元する「譲渡損失の損益通算・繰越控除」という特例があります。

消費税

2015年に10%に引き上げられる予定の消費税。住まいを購入する場合の関わりやタイミングについて解説します。

住まいの購入と消費税

2014年4月1日、消費税が5%から8%に増税されました。さらに、2015年10月1日からは、税率を10%にする事が予定されています。これは2015年度税制改正を取りまとめる2014年末までに、経済状況を判断しながら決定する方向で調整が進められています。住宅の購入に関しては、その購入金額が高額な事もあり税率2%、3%の引き上げが大きく影響します。
住まいに係る費用のうち、どの部分に課税され、どの部分が非課税になるのか、その内容をしっかり把握する事が賢くマイホームを手に入れるポイントになります。

消費税引き上げの経過措置

住宅における消費税は、基本的に決済・引き渡し時の税率が適応されます。つまり、現状の税率8%が適用されるのは税率10%の適用が開始される前日までに、引き渡しを受けた住宅となります。
ただし注文住宅のように、請負契約を行う住宅については、新消費税率施行の半年前までに契約を締結した場合には、旧税率が適用される措置がとられます。このため税率8%が適用されるのは、2013年10月1日から2015年3月31日の間に請負契約を締結した住宅、もしくは2015年9月30日までに引き渡しを受けた住宅となります。

住宅ローン減税

ローン減税の仕組みについて解説します。仕組みを良く理解して賢くマネープランを立てましょう。

住宅ローン減税の仕組み

住宅ローン減税(住宅ローン控除)は、住宅ローンを借入れて住宅を購入、新築または増改築工事をする際に金利の負担軽減を図るための制度です。但し、住宅ローンとは、民間金融機関や住宅金融支援機構などからの借入金の事で、親族や知人からの借入金は該当しません。
毎年末の住宅ローン残高の1%が、10年間に渡り所得税の額から控除されます。税率が8%となる2014年4月以降は、最大控除額が2014年3月までの200万円(20万円×10年)から400万円(40万円×10年)へ拡大され、一層充実しています。なお、住宅が長期優良住宅または低炭素住宅に認定されると、対象ローン残高の上限が1,000万円アップします。
また所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されます。この控除限度額も2014年3月までの「課税所得金額の5%(限度額9万7,500円)」から「課税所得金額7%(限度額13万6,500円)」へ引き上げられました。

居住年 住宅の種類 控除期間 住宅借入金等の
年末残高の限度額
控除率 各年の控除限度額 最大控除額
2014年4月~2017年 一般住宅 10年 4,000万円 1.0% 40万円 400万円
長期優良住宅
又は低炭素住宅
5,000万円 50万円 500万円
減税の主な条件
  • 返済期間が10年以上の住宅ローンで年末の残債がある事
  • 住宅を新築または取得した日から6ヵ月以内にその家に住み、その年の12月31日まで居住している事
  • 控除を受ける年の所得金額が3,000万円(給与収入で約3,336.8万円)以内である事
減税の対象となる住宅の主な条件
  • 新築又は取得をした住宅の床面積(登記簿上)が50m²以上である事
  • 店舗併用住宅の場合、床面積の1/2以上が居住用である事
  • 増改築の場合、工事費が100万円以上である事

※増改築について、省エネやバリアフリー工事の場合は、別のリフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方が有利な場合がありますので、よくご確認下さい。(リフォーム減税との重複利用はできません。)

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